Quelle loi de defiscalisation choisir en 2010 scellier outre mer ou girardin faites votre choix avant 2011

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Parue au journal officiel le 28 Mai, la loi pour le développement économique de l'outre-mer permet aux investisseurs qui achètent un logement neuf destiné à la location en résidence principale dans un département d'outre-mer de bénéficier des avantages fiscaux du régime de défiscalisation en loi Scellier.
Dans une version adaptée et sans restriction de la version métropolitaine car dans les DOM TOM le dispositif de la loi Scellier s'applique partout sans conditions de zonage A , B, B1.

En métropole, le nouveau dispositif Scellier s'applique en principe jusqu'au 31 décembre 2012. et sera prolongé dans le DOM.
En effet Dans les DOM TOM le dispositif Scellier s'appliquera jusqu'au 31 Décembre 2013 dans le secteur libre et jusqu'au 31 Décembre 2017 dans le secteur intermédiaire (NDLR) secteur à loyers plafonnés et conditionnés aux ressources des locataires.

En métropole , la réduction d'impôts est pour, les logements acquis en 2009 et 2010 de 25% du montant de l'investissement, puis de 20% ensuite pour 2011 à 2013.
Dans les DOM TOM la réduction d'impôts est de 40% pour les logements acquis en 2009, 2010 et 2011, et de 35% pour les logements acquis en 2012 et 2013.

Le Scellier "outre-mer" est encore plus avantageux que le SCELLIER en métropole

Pour relancer l’effort de construction outre-mer, les avantages fiscaux Scellier et Scellier "intermédiaire" y sont adaptés dans un sens plus favorable qu'en métropole: le dispositif est étendu géographiquement, prolongé dans le temps et surtout, l’avantage fiscal y est augmenté de plus de 60 % par rapport à la métropole et peuvent même être soutenus par des dispositions locales

Le dispositif SCELLIER DOM pour l’ensemble de l’outre-merInitialement réservée aux seuls départements d’outre-mer (Dom), la réduction d’impôts Scellier est depuis le 28 mai 2009 étendue aux collectivités d’outre-mer (Com) : Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna.

Dans les départements d'outre-mer comme en métropole ces taux s'appliquent à un prix de revient du logement plafonné à 300 000€. De ce fait le montant maximal de la réduction d'impôt , qui est de:
75 000€ en métropole, est de 120 000 € dans les DOM.

Dans les deux cas( Métropole & DOM) elle est répartie sur neuf ans, durée de l'engagement minimal de location obligatoire faut il le rappeler, la vacance locative tolérée par l'administration se bornant à 6 mois délais au delà du quel les avantages de la defiscalisation s'éteignent dans l'intégralité.
Sur ce point toute vente pendant la durée de la Defiscalisation peut vous faire courir le risque d'un redressement fiscal.

Dans les DOM TOM comme en métropole il existe une volet dit "social" du dispositif qui s'applique au secteur dit "intermédiaire" : à condition de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, l'investisseur peut bénéficier au delà de neuf ans, pendant deux fois trois ans (2X3 ans), d'une réduction d'impôt de 2% par an ce qui porte sur quinze ans à 37% la réduction d'impôt en métropole et à 52% outre-mer.

Dans les DOM, l'investisseur bénéficie en plus d'une réduction d'impôt de 4% si le bien est équipé en energies renouvelables et de 10% si le logement est construit en "zone urbaine sensible".

La réduction d'impôt Scellier dans les DOM peut donc atteindre 66% sur quinze ans
si toutes les conditions cumulées sont réunies.

Toute fois il faut veiller a rester dans le cadre de la loi de finance 2009 du plafonnement des Niches et déduction fiscales à 40 000€ par an + 10% des revenus.

La Loi sur le développement économique de l'outre-mer prévoit la disparition du dispositif GIRARDIN (NDLR) qui donne droit à 40% de l'investissement et 50%

Il faut y voir là une volonté de BERCY de limiter les effets du dispositif GIRARDIN car certains contribuables pouvaient se faire construire une Villa au soleil payée par les impôts. Loin de la vocation et du but Social Christine LAGARDE & Eric WOERTH ont souhaité revoir l'étendu de ce dispositif de l'ère CHIRAC!

D'ici là les investisseurs contribuables auront donc le choix entre le dispositif de defiscalisation loi Scellier et l'ancien dispositif de defiscalisation loi Girardin.

Le taux de réduction d'impôt est le même dans le secteur libre et légèrement supérieur dans le Scellier DOM TOM (52% contre 50% pour Girardin).
En revanche la durée de l'engagement locatif se fait sur 9 ans en Dispositif de defiscalisation en loi Scellier et sur 5 ans en dispositif de defiscalisation en loi Girardin.

Dans le dispositif GIRARDIN la Defiscalisation et la durée de l'engagement de location permet à l'investisseur de "caler" la défiscalisation sur la durée de location et peut en sortir à A + 1 alors que le dispositif Scellier DOM TOM vous contraint de louer 9 ans + 1 ( Article 156 undecies).

Le dispositif Girardin étant une réduction d'impôt sur 5 ans au lieu de 9 ans pour le Scellier DOM TOM et c'est un point non négligeable compte tenu de la situation dans certains contextes particuliers des DOM.
Toutefois il faut avoir a payer un montant d'impôt significatif pour absorber la réduction d'impôt et sur 5 ans au lieu de 9 années. Les Contribuables investisseurs fortement fiscalisés peuvent avoir encore intérêt à retenir le dispositif Girardin.

Que ce soit pour le dispositif Girardin ou le Dispositif de la loi Scellier DOM TOM une étude au cas par cas s'impose en tenant compte de votre situation patrimoniale et des caractéristiques et de l'objectif de l'investissement envisagé.

Attention derniére mise a jour du volet Social Scellier DOM
visant le Taux de réduction en secteur intermédiaire dans l'immobilier locatif outre-mer

Le taux de la réduction d'impôt mise en place dans le cadre du dispositif Scellier est majoré pour les logements situés en outre-mer.

Il est porté à 40 % (au lieu de 25 %) pour les investissements réalisés entre le 28 mai 2009 et le 31 décembre 2011. En outre, une réduction d'impôt pour les investissements dans des logements sociaux situés en outre-mer est créée. Elle s'élève à 50 % de l'investissement dans la limite d'un plafond fixé à 2820 € HT par m2. Le logement doit être loué pendant cinq ans à un organisme social, puis cinq ans à des personnes disposant de faibles ressources. Après, il doit être cédé à l'organisme social ou à une personne à bas revenus.

En secteur intermédiaire, cette disparition d'un dispositif initialement voté pour durer jusqu'en 2017 s'arrêtera donc le 31 Décembre 2011 pour le secteur libre et au 31 Décembre 2012 pour le secteur intermédiaire.
Loi 2009-594 du 27 mai 2009.

Plafonnement des déductions d'impots

Il faut noter également qu'il n'est pas possible la même année de bénéficier du dispositif loi Scellier en métropole et du dispositif loi Scellier dans les DOM TOM. En revanche il semble possible jusqu'au 31 décembre 2011 de cumuler un dispositif Scellier en Métropole et du dispositif GIRARDIN dans les DOM.

La limite le l'ensemble du montage étant lié au plafonnement lié a la loi de finance 2009 40 000€ + 10% des revenu de réduction annuelle d'impôt.

Si en métropole le dispositif Scellier doit prendre fin le 31 décembre 2012, il sera prolongé outre-mer jusqu’au 31 décembre 2017.

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