La Loi Bouvard-censi ou Loi SCELLIER en location meublé

Le 19 mars, après le vote par l'Assemblée, le Sénat vient d'adopter l'extension du dispositif SCELLIER en Location Meublée à la Résidence de Tourisme. Cette mesure concerne l'ensemble du territoire.

Le dispositif BOUVARD est une extension par amendements de la loi SCELLIER applicable aux résidences qui permet d’accorder aux personnes physiques qui investissent notamment dans des résidences pour l’accueil des personnes les plus fragiles, dans des résidences de tourisme classées ou dans des résidences avec services pour étudiants, une réduction d’impôt de 25% du montant de leur investissement, avec certaines limites, conditions et contreparties.

1/Réduction de l'impôt sur le revenu de 25 % du prix payé, frais d'acte compris, plafonné à 300 000 €.
2/Réduction étalée sur 9 ans et jusqu'à 15 ans si la réduction est supérieure à l'impôt payé.
3/Maintien du remboursement de la TVA au taux de 19,60 %.
4/Certains opérateurs proposent même des loyers nets de charges, garantis et indexé

Le propriétaire s’engage à louer en meublé les logements acquis, pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence, à compter du mois qui suit leur achèvement ou leur acquisition.

Comme pour le SCELLIER le montant de la réduction d’impôt, calculée sur l’année de l’achèvement (VEFA) ou de l’acquisition (si ultérieure) est répartie sur 9 années, par fractions égales : lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année excède l’impôt dû (au taux progressif uniquement) au titre de cette même année, le solde peut être imputé au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement. Son taux est de 25 % sur 2009 et 2010, 20% sur 2011 et 2012.
Le montant maximum de 75 000 € (2009 et 2010) aboutit donc à ces réductions d’impôts annuelles de 8 333,33 sur 9 ans comme dans le SCELLIER.

Evolution du statut LMNP en 2009

Application des règles BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) : déduction de tous les frais, amortissement des immobilisations, sauf l’exception de l’imposition des plus-values comme plus values privées mais bénéficiant d’une exonération après détention de plus de 15 ans. Et de la déduction de la TVA : article 261 D4°-c du CGI

Le calcul des amortissements est en revanche modifié dans la nouvelle loi de Finance 2009:
Les amortissements comptables calculés sur la partie « construction » du ou des logements ne sont en effet déductibles qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix excédant le cas échéant le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt (article 39 G du CGI).

Le montant des amortissements reste déductible sur les constructions et les amortissements sur les meubles, et sont susceptibles ensuite d’être différés, sans limitation de durée, par application de la règle selon laquelle les amortissements ne peuvent générer un déficit fiscal (article 39 C du CGI).

En revanche la réduction d’impôt sur LMNP « BOUVARD n’est pas soumise à un quelconque zonage, ni au respect des critères de performances énergétiques spécifiques a l'inverse du dispositif DEMESSINE ZRR.

Ce nouvel avantage fiscal pour les particuliers souhaitant investir dans une résidence avec services neuve.

Comme nous l'avons vu plus haut la loi de finances rectificative pour 2009 a revu le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), réservé aux propriétaires bailleurs dont les recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an.

Les investisseurs peuvent désormais acheter un bien dans une résidence avec services destinée à loger des étudiants, des touristes ou des personnes âgées, en bénéficiant d'avantages fiscaux comparables à ceux du dispositif Scellier.

Ils peuvent donc prétendre à une réduction d'impôt représentant 25 % du prix d'achat (20 % en 2011 et 2012), dans la limite de 300 000 euros. Ce qui représente une économie d'impôt pouvant atteindre 8 333 euros par an. A condition bien sûr de louer le bien pendant au moins neuf ans. Les particuliers peuvent en outre récupérer les 19,6 % de TVA payée sur le prix d'acquisition, soit au total une économie d'impôt égale à 44,6 % du montant TTC du bien.

Si le bonus fiscal est attractif, la rentabilité de l'investissement est supérieure de 1% en moyenne à celle d'un investissement Scellier classique

En général, cet investissement procure une rentabilité de 4 à 4,5 %, attention, l'avantage fiscal ne doit pas être le seul objectif.
Respectez les ratios de retour sur investissement et pensez qu'il est souvent plus difficile de trouver des acquéreurs lorsqu'on veut revendre le bien dix ans plus tard.
Que vous êtes contraint également de conserver ce bien durant toute la période de défiscalisation sous peine d'être requalifié par l'administration de BERCY.


D'autant que ces résidences ont régulièrement besoin d'être rénovées au delà de 10 ans. Dans bien des cas, des investisseurs ont été contraint de revendre leur bien au prix d'achat.

Posez vous toutes les questions et faites vous confirmer formellement tous les engagements de l'opérateur.

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